長期優良住宅の固定資産税は10年後どうなる？6年目の山と税負担の推移をやさしく解説

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長期優良住宅は、耐震性や省エネ性、維持保全計画など一定の基準を満たすことで、税制面の優遇を受けられる制度です。制度の概要や税の特例については、国土交通省の「長期優良住宅に係る税の特例の概要」で整理されています。

一方、固定資産税そのものは、市区町村が課税する地方税であり、「課税標準額×税率（多くの自治体で1.4％）」というシンプルな計算式で求められます。税率や評価の考え方は、各自治体の案内にも詳しく掲載されています。

さらに、土地については「住宅用地の特例」により、小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準額が評価額の6分の1に軽減されるなどの仕組みがあります。

この記事では、固定資産税の仕組みや長期優良住宅ならではの減税内容を整理しながら、6年目の山場と10年後までの税額の流れを具体的に解説します。

さらに、一般住宅との違いや、申告手続き、申請漏れがあった場合の注意点、10年目の点検やリフォームと税制優遇の関係までをまとめて確認していきます。長期的な視点で住まいと税金を考えるための基礎知識として、安心して将来設計ができる状態を目指していきましょう。

長期優良住宅の固定資産税 10年後の基礎知識

固定資産税の基本と評価額

まずは固定資産税そのものの仕組みを押さえておく必要があります。固定資産税は、土地や建物といった不動産に毎年かかる地方税で、原則として不動産のある市区町村に納めます。税額は「課税標準額×税率」というシンプルな式で決まり、多くの自治体で税率は1.4％が標準です。

ここでポイントになるのが課税標準額です。これは固定資産税評価額をベースに算出され、土地と家屋それぞれに評価額が存在します。

固定資産税評価額は、国が示す評価基準に沿って市区町村が決めるもので、建物の場合は同じものを新築するとした場合の再建築費を基準にしつつ、経年劣化などを反映して調整されています。

建物の評価額はずっと一定ではなく、3年ごとに行われる評価替えのタイミングで見直されます。特に家屋については、年数が経つほど少しずつ価値が下がるとみなされ、経年減点補正という考え方で評価額が下落していきます。そのため建物部分の固定資産税は、基本的には新築から年数が経過するほど徐々に下がる傾向があります。

ただし、土地については地価の動きや地域性の影響も大きく、必ずしも下がり続けるとは限りません。地価が上昇傾向にあるエリアでは、評価額や税額が上がる場合もあります。長期優良住宅であっても、土地の評価や税額は一般の住宅用地と同じ考え方で決まるため、建物と土地を分けて考えることが大切です。

こうした基本を理解しておくと、後で触れる減税措置や10年後の税額イメージもスムーズに整理できるようになります。

長期優良住宅の減税の条件

長期優良住宅には、一定期間固定資産税の減税を受けられる特例があります。ただし、長期優良住宅として認定を受けていれば自動的に減税されるわけではなく、いくつかの条件を満たす必要があります。

まず前提として、その住宅が長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づき、所轄行政庁から長期優良住宅の認定を受けていることが必要です。

認定を受けるためには、耐震性、省エネ性、劣化対策、維持管理・更新の容易性など、一定以上の性能基準を満たすことが求められます。また、少なくとも10年ごとの点検と補修を含む維持保全計画を作成し、長期にわたって良好な状態で住み続けられることも条件に含まれます。

固定資産税の減税という観点では、対象となるのは住宅の家屋部分で、原則として居住用部分の床面積が一定範囲内であることが求められます。

よく用いられる基準としては、居住用部分のうち床面積120平方メートル相当までが減税対象となる考え方です。また、新築または未使用の住宅であることが前提になる点も押さえておきたいところです。

さらに、実務上見落とされがちなのが申告手続きです。多くの自治体では、認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額を受けるために、所定の申告書を提出する必要があります。

新築した翌年の決められた期限までに、認定通知書の写しや登記事項証明書などの書類とともに提出しなければ、減税が適用されない可能性があります。

このように、長期優良住宅の減税は、性能基準を満たして認定を受けるだけでなく、床面積要件や新築であること、申告期限など、複数の条件をクリアしてはじめて享受できる制度です。条件を踏まえたうえで自宅が対象になっているかを確認しておくことが、10年後まで見据えた税金計画の第一歩になります。

減税期間と6年目の税額推移

長期優良住宅の固定資産税について最も不安が高まりやすいのが、減税が終わるタイミング、特に6年目です。ここを誤解したままだと、突然税金が倍になると感じて驚いてしまうことがあります。

長期優良住宅の場合、一般的な木造2階建てなどの戸建て住宅であれば、新築後5年度分の家屋の固定資産税が半額になります。3階建て以上の耐火・準耐火構造などの住宅では、新築後7年度分が半額になるケースが多く、一般住宅の3年（マンション等は5年）に比べて減税期間が長く設定されています。

戸建ての長期優良住宅を例にすると、新築1年目から5年目までは、家屋部分の税額が本来の半分です。そして6年目になると、その減税が終わり、家屋部分については本来の税額の水準に戻ります。このタイミングで「前年の約2倍になった」と感じるケースが多く、心理的な負担が大きくなりがちです。

ただし、ここで押さえておきたいのは、6年目に起きているのは増税ではなく、あくまで減税措置の終了という点です。制度上の基準となる税額が急に重くなったわけではなく、最初の5年が優遇されていた状態から通常の負担に戻るだけです。

税額の推移をイメージするうえでは、建物の評価額が年々少しずつ下がっていくことも重要です。評価額が下がれば、税額も本来は下がる方向に向かいます。

ところが、6年目は「減税終了による増加」と「評価額の経年減少による減少」の両方の要素が重なるため、多くの場合、トータルでは5年目より税額が高くなり、ここがひとつのピークになりやすいのです。

その後、7年目以降は、建物の評価額がさらに下がっていくことで、家屋部分の固定資産税も徐々に落ち着いていきます。したがって、6年目の税額上昇を一時的な山として捉え、事前に家計の中で備えておけば、過度に不安を抱く必要はありません。

10年後までの税額カーブ像

固定資産税の負担を長期的にイメージするためには、新築から10年後までの税額のカーブをざっくりと掴んでおくことが役立ちます。ここでは木造戸建ての長期優良住宅を代表的なケースとして、どのような流れになるかを整理します。

新築から3年目までは、一般住宅でも長期優良住宅でも家屋の固定資産税が半額になるため、負担感は比較的小さくなります。土地についても住宅用地の特例が適用されるため、土地分の税負担も抑えられた状態です。

4年目と5年目になると、一般住宅では3年間の半額措置が終了して元の税額に戻るのに対し、長期優良住宅は引き続き家屋の固定資産税が半額のままです。

この期間は、長期優良住宅のメリットが特にはっきり出るタイミングといえます。一方で、建物の評価額は少しずつ下がり始めるため、もし減税がなかったとすれば本来の税額は緩やかに低くなっていくイメージになります。

6年目に入ると、長期優良住宅でも半額の恩恵が終わり、建物部分が本来の税額水準に戻ります。この瞬間だけを見ると5年目より税額が上がるため、山の頂点のように感じられることが多いです。ただ、評価額の下落は続いているので、6年目以降は徐々に落ち着いていく方向に向かいます。

7年目から10年目にかけては、経年劣化の進行に伴って建物の評価額がさらに下がり、家屋部分の固定資産税も緩やかに減少していくのが一般的です。

木造戸建てのモデルケースでは、10年目の家屋分の税額は、新築時の半分程度から7割程度の範囲に収まることが多いとされています。もちろん具体的な金額は、建物の仕様や地域の評価基準によって変わります。

全体として、新築から数年は減税により低め、その後6年目前後で一度高くなり、10年目に向かってじわじわと下がるというカーブを描くイメージです。この流れを知っておくと、特定の年だけを切り取って不安を感じるのではなく、ライフサイクル全体で税負担を捉えやすくなります。

土地の特例と家屋の違い

固定資産税を考えるときに見落とされがちなのが、土地と家屋で仕組みが異なるという点です。長期優良住宅の減税は家屋部分に対する特例であり、土地には別の特例が適用されます。

住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が設けられています。小規模住宅用地と呼ばれる1戸あたり200平方メートルまでの部分については、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1に軽減されます。200平方メートルを超える一般住宅用地の部分でも、課税標準額が3分の1になる仕組みが採用されています。

ここで注目したいのは、住宅用地の特例は長期優良住宅かどうかとは関係なく、原則として住宅が建っていれば適用される制度だという点です。しかも、多くの場合、この特例は期限付きではなく、住宅である限り継続して適用されます。そのため、10年後であっても土地の部分は引き続き大幅に軽減された状態が続くのが一般的です。

一方、長期優良住宅ならではの半額の減税は、建物の家屋部分にのみ適用され、新築後5年または7年といった限られた期間に限定されます。減税が終わると家屋の固定資産税は通常の水準に戻りますが、土地は引き続き住宅用地の特例により軽減された状態です。この違いを理解しておくと、減税終了後の税額変化を冷静に捉えられます。

また、土地の評価額は地価の動向に左右されやすく、地域によっては上昇することもあります。長期優良住宅であっても、人気エリアで地価が上がり続けていれば、土地の固定資産税がじわじわ増えることもあり得ます。家屋と土地を分けて考え、それぞれの特例の内容と継続性を理解しておくことが、10年後を見据えた税負担の把握につながります。

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長期優良住宅の固定資産税 10年後の対策

一般住宅との比較と注意点

長期優良住宅の固定資産税を理解するうえで欠かせないのが、一般住宅との比較です。同じような大きさや仕様の住宅であっても、長期優良住宅かどうかで10年間の税負担は変わってきます。

まず大きな違いは、家屋の固定資産税が半額になる期間です。一般的な新築住宅では、家屋の固定資産税の半額措置は3年度分（マンションなどの耐火・準耐火構造では5年度分）に限られます。

これに対して長期優良住宅であれば、木造2階建てなどの戸建てで5年度分、3階建て以上の耐火・準耐火構造などで7年度分の半額措置を受けられるのが一般的です。

同じ建物で比較すると、4年目と5年目（耐火構造なら6年目と7年目）において、長期優良住宅は一般住宅よりも家屋の固定資産税が抑えられることになります。このタイミングは、一般住宅では既に半額が終わり通常課税になっているのに対し、長期優良住宅はまだ半額が続いているため、差が出やすい時期です。

10年トータルで見ると、長期優良住宅は固定資産税だけでなく、取得時の不動産取得税の控除額が大きくなったり、登録免許税の税率が優遇されたり、住宅ローン減税の条件で有利になる場合もあります。これらを合算すると、長期優良住宅として認定を受けたメリットは税制面で決して小さくありません。

一方で、注意しておきたい点もあります。長期優良住宅にするためには、一定の性能基準を満たす必要があるため、建築コストが一般住宅より高くなる傾向があります。

また、維持保全計画に基づき、10年ごとの点検や適切なメンテナンスを行うことも求められます。税制上のメリットだけで判断するのではなく、建築費や維持費も含めて総合的に比較する視点が欠かせません。

10年後に「思ったより税金が高い」と感じないためには、一般住宅との違いを正しく理解し、自宅の仕様と制度上の扱いを整理しておくことが大切です。

10年後までの維持費と減税

住宅にかかるお金は、固定資産税だけではありません。10年というスパンで考えると、メンテナンス費や保険料、ローンの返済、場合によってはリフォーム費用なども含めて総額を把握する必要があります。その中で、長期優良住宅の減税がどの程度維持費の負担を軽くしてくれるかを整理しておくと、将来の家計管理に役立ちます。

長期優良住宅の大きな特徴は、先述のとおり固定資産税の半額期間が一般住宅より長いことです。例えば、同じ評価額の一般住宅と長期優良住宅を比べた場合、4年目と5年目（耐火構造なら6年目と7年目）の家屋の税額に差が生まれます。この差は数万円単位になるケースもあり、10年トータルではそれなりの金額になります。

また、不動産取得税の控除額が一般住宅よりも大きい制度が用意されていることが多く、取得時の負担軽減にもつながります。登録免許税や住宅ローン減税でも優遇措置が設けられている場合があり、長期優良住宅であることが複数の税目にわたってプラスに働きます。

一方で、長期優良住宅は高性能な断熱や耐震性などを備えることが求められるため、建築時のコストが増える可能性があります。ただし、これらの性能は光熱費の削減や長寿命化にもつながるため、長い目で見ると維持費全体を抑える効果も期待できます。

10年後までの維持費を考えるときは、固定資産税の減税分を単体で見るのではなく、建築コストやメンテナンス費、光熱費の削減、不動産取得税・登録免許税・ローン減税などを含めた「総コスト」で比較する視点が有効です。そのうえで、6年目以降の固定資産税の変動を家計にどう組み込むかを考えておくと、将来の負担感を小さくできます。

申告手続きと申請漏れ対策

長期優良住宅としての減税を受けるには、認定を取っただけでは足りず、適切なタイミングでの申告手続きが欠かせません。ここをうっかり忘れてしまうと、本来受けられたはずの減税が適用されず、余分な税金を払うことになりかねません。

一般的には、新築した翌年の一定の期限までに、市区町村の資産税担当窓口へ申告書を提出します。自治体によって申告書の名称は多少異なりますが、認定長期優良住宅固定資産税減額申告書や長期優良住宅に係る固定資産税減額申告書といった名前が用いられることが多いです。

提出の際には、長期優良住宅の認定通知書の写し、登記事項証明書、本人確認書類などが求められるのが一般的です。

申告期限は自治体ごとに細かい違いがありますが、多くの場合、翌年の1月末までなど明確な締め切りが設定されています。この期限を過ぎると、減税の適用が受けられなくなるか、もしくは遡っての適用が制限される可能性があります。

新築時は住宅ローンや引っ越しの手続きなどで忙しくなりがちですが、長期優良住宅として建てた場合は、固定資産税の申告が必要かどうか、事前に自治体の案内を確認しておくと安心です。

もし申告を忘れていたことに後から気づいた場合でも、何年度分まで遡って減額を受けられるかは自治体によって扱いが異なります。

数年分を還付してもらえるケースもあれば、当年度分しか認められない場合もあります。いずれにしても、気づいた時点で早めに自治体へ相談し、どのような手続きが可能か確認することが賢明です。

10年後までの税負担を考えるうえでは、新築直後の申告をきちんと行っておくことが、その後の数年間の固定資産税を軽くするうえで非常に大きな意味を持ちます。申告書類や認定通知書は、将来必要になったときのためにも、わかりやすく保管しておきましょう。

10年目点検とリフォーム減税

長期優良住宅には、維持保全計画に基づき、少なくとも10年ごとに点検と補修を行うことが求められます。この10年目の点検は、単なるメンテナンスのタイミングであるだけでなく、固定資産税の減税制度と組み合わせることで、家計への負担を抑えるきっかけにもなります。

固定資産税には、一定の条件を満たすリフォーム工事を行った場合に税額が減額される制度が用意されています。代表的なものとして、耐震改修工事による固定資産税の減額、省エネ改修工事に伴う減額、バリアフリー改修に対する減額などがあります。

これらはいずれも、工事内容や工事費用、工事後の性能などが一定基準を満たしている場合に、数年間にわたって家屋の固定資産税が一部軽減される仕組みです。

長期優良住宅の10年目点検のタイミングで、屋根や外壁、防水などの大規模なメンテナンスだけでなく、耐震性や省エネ性能の向上、バリアフリー化といった改修を検討することで、リフォーム減税と組み合わせた計画を組み立てることができます。

例えば、断熱性能の向上や高効率設備への入れ替えを行うことで、省エネによる光熱費削減だけでなく、一定期間の固定資産税の減額も期待できます。

ここで注意したいのは、リフォーム減税を受けるためにも、多くの場合で事前または工事完了後の申告や証明書類の提出が必要になる点です。どのような工事が対象になるのか、工事前の建物の状態や工事後の性能証明が必要かどうかなど、自治体や制度ごとに要件が決まっています。

10年目点検の段階で、施工会社や自治体に事前相談をしておくと、工事内容と税制優遇をうまく組み合わせた計画を立てやすくなります。

長期優良住宅は、もともと長く快適に住み続けることを前提とした住宅です。10年目の節目で適切に点検と改修を行い、同時にリフォーム減税を活用できれば、住まいの価値と家計のバランスを両立させやすくなります。10年後の固定資産税を単に負担として捉えるのではなく、家を整えながら賢く制度を活かす好機と考える視点が役立ちます。

長期優良住宅固定資産税10年後の要点まとめ

参考にしたサイト

• 国土交通省「長期優良住宅に係る税の特例の概要」
  
  長期優良住宅の認定条件と、不動産取得税・固定資産税など各種税制優遇の内容、減税期間（5年・7年）や床面積要件（120㎡まで）などが一覧で整理されている公的な解説ページです。

• 富士見市「固定資産税・都市計画税について」
  
  固定資産税とは何か、家屋・土地の評価と課税標準、税率1.4％といった基本的な仕組みが、自治体目線で説明されています。固定資産税の“土台”を理解するのに役立ちます。

• 固定資産税・都市計画税（土地・家屋） – 東京都主税局